Печать
Светлана Соловьева
Категория: Новости
Опубликовано: 19 июня 2017
Просмотров: 1239

(Окончание. Начало здесь)

В Екатеринбурге состоялся очередной ежегодный семинар Уральской палаты недвижимости для граждан, на котором представители разных ведомств подробно осветили актуальные темы, касающиеся недвижимости. На вопросы о предоставлении налоговых вычетов при покупке и продаже недвижимости ответила Лариса Полубедова, представитель Верх-Исетской налоговой инспекции Екатеринбурга.

Вопросы и ответы

– Поясните вычет на уплату процентов по кредитам.

– Такой вычет стал самостоятельным налоговым вычетом с 1 января 2014 года. Получить вычет по процентам можно при получении и рефинансировании кредитов на покупку жилья, земельных участков. Он предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа, но не более 3 млн рублей.

Прежде расходы на уплату процентов по целевым кредитам совместно с расходами на приобретение или строительство жилой недвижимости, приобретение земельных участков составляли единый имущественный вычет. Причём вычет в части расходов по процентам не был ограничен максимальным размером – он предоставлялся в размере фактических затрат. Новые правила, включая ограничение суммы вычета максимальным размером, применяются к правоотношениям по предоставлению вычета, возникшим после 1 января 2014 года.

Даже если кредит получен до этой даты, а право на вычет в сумме расходов на приобретение недвижимого имущества возникло в период действия НК РФ в новой редакции, то погашенные по нему проценты включаются в вычет полностью в сумме потраченных средств.

Имущественный вычет в сумме расходов на приобретение (строительство) жилья, земельных участков предоставляется, начиная с доходов того налогового периода, в котором получено право на вычет (то есть оформлены соответствующие подтверждающие документы), а также в последующих периодах.

В состав вычета включаются два вида уплаченных процентов по займам (кредитам): проценты по целевым кредитам, израсходованным на строительство либо покупку жилья, участков для ИЖС и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также проценты по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования таких кредитов.

В сумму вычета не включаются расходы на получение и обслуживание займа (кредита), предоставленного на строительство либо приобретение жилья, приобретение земельных участков, а также долей в указанном имуществе, на страхование жилого объекта, являющегося предметом залога, а также на перечисление комиссионных за оформление документов об уплате процентов по ипотечному кредиту.

Вычет по процентам можно получить независимо от того, кто вам предоставил целевой кредит

Вычет по процентам можно получить независимо от того, кто вам предоставил целевой кредит – российская или иностранная организация, гражданин РФ или иностранный гражданин, или же лицо без гражданства.

Новые правила применяются к правоотношениям по предоставлению вычета, возникшим после вступления в силу Закона № 212-ФЗ, то есть с 2014 года.

Право на вычет по процентам возникает в налоговом периоде, в котором осуществлены расходы на уплату процентов и которым датированы подтверждающие их документы, но не ранее периода, когда у физического лица возникнет право на вычет в сумме расходов на приобретение (строительство) жилья, земельных участков.

Расходы в виде уплаченных процентов можно принять к вычету, только если кредит является целевым. Иными словами, договор должен быть заключён с условием использования заемщиком полученных средств на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них, на покупку земельных участков для ИЖС или тех, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. В противном случае суммы, направленные на погашение процентов по займу (кредиту), не будут приняты к вычету. Вычет по расходам на уплату процентов нельзя получить, если кредит выдан на потребительские цели или неотложные нужды. Это же условие касается и рефинансируемых кредитов.

– Кто не имеет права на имущественный вычет при покупке и строительстве недвижимости?

– Налоговым кодексом предусмотрены случаи, когда имущественный вычет не может быть предоставлен. Если строительство (приобретение) жилья осуществлено за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, а также бюджетных средств. Кроме этого, вычеты не предоставляются, если сделка купли-продажи жилья совершена между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми, – начальниками и подчиненными, родственниками, в том числе супругами, родителями и детьми, усыновителями, братьями и сёстрами, опекунами и подопечными.

– Может ли получить имущественный вычет по НДФЛ нерезидент РФ (гражданин РФ, иностранец)?

– По общему правилу имущественные налоговые вычеты не применяются нерезидентами (как иностранными гражданами и лицами без гражданства, так и гражданами РФ), поскольку к их доходам применяется ставка НДФЛ в 30 %. Иностранный гражданин может получать имущественные вычеты, если он приобретет статус налогового резидента, поскольку в этом случае его доходы будут облагаться по ставке в 13 %.

– Как и в каком размере можно получить имущественный вычет при покупке жилья в общую долевую собственность?

– До 2014 году в Налоговом кодексе содержалось положение, что в таких ситуациях размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) в приобретенном имуществе. В действующей редакции кодекса такое правило отсутствует.

Имущественный налоговый вычет на приобретение (строительство) жилья, приобретение земельных участков предоставляется налогоплательщику в размере его фактических затрат на такое строительство (приобретение), но не более 2 млн рублей.

Учитывая изложенное, при покупке двумя и более лицами имущества в общую долевую собственность вычет в сумме своих фактических расходов (но в пределах 2 млн рублей) может получить каждый из сособственников. Например, брат и сестра приобрели квартиру стоимостью 4,5 млн рублей в общую равнодолевую собственность. Каждый из них вправе заявить вычет в сумме 2 млн рублей. Аналогичным образом определяется и размер вычета, предоставляемого сособственникам имущества, по сумме процентов, уплаченных по займам и кредитам. Только ограничение суммы вычета в данном случае составляет 3 млн рублей для каждого из них.

Если право на вычет возникло (соответствующие документы получены) до 2014 года, размер вычета придется распределить между совладельцами в соответствии с их долями в приобретенном имуществе. Например, брат и сестра приобрели в долевую собственность квартиру за 2,5 млн рублей. Каждый из них владеет 1/2 доли квартиры. Соответственно имущественный налоговый вычет каждому совладельцу может быть предоставлен в размере 1 млн рублей (2 млн руб. x 1/2 доли). Это же касается и процентов по целевым займам и кредитам, уплачиваемым созаёмщиками.

Если у одного из налогоплательщиков, которые приобрели имущество в общую долевую собственность и заявили имущественный вычет в размерах, соответствующих их долям, имеется неиспользованный остаток вычета, второй налогоплательщик не вправе заявить к вычету этот остаток. Участник долевой собственности также не может передать вычет в отношении своей доли в имуществе другому участнику.

– Каков порядок предоставления вычета при покупке жилья супругами в совместную собственность?

– Как правило, всё имущество, приобретенное супругами во время брака, является их общей совместной собственностью. Право на имущественный вычет не зависит от того, на кого из супругов оформлены права собственности на соответствующий объект недвижимости и платежные документы. Оформление права собственности и платёжных документов на одного из них не препятствует другому супругу заявить имущественный вычет. Расходы на приобретение могут быть учтены при налогообложении доходов по-разному. Так, имущественный вычет на сумму этих расходов может заявить один из супругов (с соблюдением ограничения по максимальной величине соответствующего вычета).

Возможен и другой вариант, когда супруги распределяют между собой такие расходы для заявления вычета: часть расходов учитывает в вычете один из супругов, а оставшуюся часть – другой.

В НК РФ также не указано, в каком порядке подлежат распределению расходы по уплате процентов, если жильё приобреталось с привлечением заёмных средств. В данном случае супруги вправе ежегодно на основании заявления определять сумму затрат на погашение процентов по целевым кредитам (займам) каждого из них.

– Можно ли получить вычет на покупку квартиры, если она уже снова продана мною?

– Такие ситуации встречаются. Налогоплательщики до того момента, как заявят право на вычет, продают имущество. Несмотря на это, права на вычет они не теряют. Возможность использования вычета связана лишь с фактом осуществления расходов на приобретение имущества и не зависит от нахождения недвижимости в собственности в дальнейшем. Причём это действует и в том случае, когда в одном налоговом периоде налогоплательщик приобрел новую квартиру и продал её.

Указанный порядок применяется и к использованию остатка имущественного вычета в течение последующих налоговых периодов. Так, право использовать остаток вычета не прекращается, даже если впоследствии вы не будете собственником имущества.

– Если вычет из-за отсутствия доходов, облагаемых НДФЛ, не использован полностью…

– По общему правилу, остаток вычета можно перенести на последующие налоговые периоды до полного его использования. Ограничений по периоду использования вычета Налоговый кодекс не предусматривает, даже если вы уже не будете, как мы говорили ранее, собственником имущества.

– Поясните ситуацию: квартира находится в долевой собственности, 1/2 доли – в собственности более трёх лет, 1/2 доли – в собственности менее трёх лет. Можно ли воспользоваться налоговым вычетом полностью в размере 1 млн рублей одному дольщику, у которого возникает налог?

– Это зависит от того, что продается: если вся квартира, то вычет составит только 500 тыс. рублей, а если по отдельному договору, то можно получить 1 млн рублей. Важно также знать, как досталась квартира, так как могут быть расходы по покупке квартиры.

– Как будет отличаться налоговый вычет, если квартира приобретена в общую совместную собственность супругов или единоличную собственность одного из супругов?

– В зависимости от того, когда приобретена квартира. Если до 2014 года, то супруги сами решают, как распределить вычет, могут поровну или полностью одному. Если квартира оформлена на одного супруга, то он и пользуется налоговым вычетом. Если приобретена после 1 января 2014 года, то каждый имеет право на 2 млн рублей. Например, если квартира стоит 4 млн рублей, то каждый может воспользоваться вычетом по 2 млн. Если оформлена на одного супруга, другой вправе воспользоваться вычетом. Но, напоминаю, если ранее вычетом не пользовались.

– Если получена неустойка за задержку строительства квартиры в размере 30 тыс. рублей, облагается ли она налогом?

– В п. 3 ст. 217 НК («Доходы, не подлежащие налогообложению» – прим. ред.) неустойки по суммам возмещения организацией штрафов за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в соответствии с законом, не предусмотрены. Следовательно, такие выплаты подлежат обложению НДФЛ.

– В 2007 году приобрели квартиру по ипотеке, заявление на вычет не подавали, кредит ещё платим. Можно сейчас подать на вычет?

– Можно, но вычет будет предоставлен только в размере 1 млн рублей. Возврат по процентам будет предоставлен со всей суммы фактически уплаченных процентов.

– Продана квартира двумя собственниками по 1/2 доли. Цена продажи 1 550 тыс. рублей. Кадастровая стоимость 2 150 тыс. рублей. У одного собственника доля в собственности более трёх лет, у второго – менее трёх лет. Возникает ли налог у второго собственника?

– Это зависит от того, когда зарегистрирована квартира – до 2016 года или позже, как продается – по одному договору или каждый собственник продает отдельно свою долю, как квартира приобреталась – если покупали, то есть расходы. Если дарение, наследство или приватизация, то есть право на вычет на покупку в размере 1 млн рублей. В общем, необходимо более подробно уточнить вопрос.

– Как получить вычет с 1/2 доли дома, если собственник в декретном отпуске? Муж работает неофициально.

– Когда собственник выйдет из декретного отпуска и получит официальный доход, он получит вычет.

– У собственника с 2010 года было 3/4 доли в квартире. После смерти матери в 2016 году он получил в наследство еще 1/4 доли. Право собственности на всю квартиру зарегистрировано в декабре 2016 года. В мае 2017-го собственник продаёт квартиру за 2 350 тыс. рублей. Какую сумму составит налог при продаже квартиры?

– Ему нет необходимости отчитываться, так как он владел частью квартиры с 2010 года, а после смерти матери изменилась лишь доля, а не сам объект.

– Гражданин РФ проживает за границей более 10 лет. В РФ имеет недвижимость в собственности, которую решил продать. Сам зарегистрирован по адресу в РФ. Будет ли особое налогообложение при продаже его недвижимости в РФ?

– Да, налогообложение будет по ставке в 30 %, имущественный налоговый вычет ему не предусмотрен.