Печать
Светлана Соловьева
Категория: Новости
Опубликовано: 13 февраля 2017
Просмотров: 2151

По мнению риэлторов, нынешний сезон не будет активнее прошлого. Но, какими бы ни были погода за окном и финансово-экономическая ситуация в стране, начало нового сезона на рынке загородной недвижимости никто не отменяет, и впереди у многих – новые покупки, переезды, стройки, заботы и отдых…

Основными трендами рынка прошлого года были уменьшение числа сделок по продаже домов и рост предложения, особенно в сегменте земельных участков без подряда, размежёванных на полях бывших совхозов и колхозов. Сегодня отношение покупателей к загородным объектам изменилось. Если прежде большим спросом пользовались участки для строительства жилого дома, то некоторая часть покупателей вместо этого решила остановить выбор на недорогих участках для огорода. Если прежде загородная недвижимость покупалась впрок, то теперь всё купленное продается, инвестиционных сделок не стало вообще. На рынке – большой выбор. Насколько именно, неизвестно, но рыночная стоимость домов и участков в пригороде Екатеринбурга заметно снизилась.

Более подробно о том, в каком состоянии рынок загородной недвижимости входит в новый сезон, рассказали наши эксперты.

– Что собою сегодня представляет загородная недвижимость, кто основной продавец, основной покупатель, какие сделки совершаются, какие объекты покупают?

Ярослав Замашной, генеральный директор компании «Центр хорошего жилья «ЕкаДом» (реализует проект коттеджного поселка «Деревня Раскуиха»):

– Мы не понаслышке представляем ситуацию на рынке загородных домовладений стоимостью от 10 млн рублей и земельных участков стоимостью 120–200 тысяч рублей за сотку. То есть, по сути, это уровень бизнес-класса. Данный сегмент сильно пострадал в результате девальвации рубля и падения реальных доходов потенциальных покупателей.

Зарождающийся средний класс был отброшен на десятилетие назад. Сейчас наши покупатели – это преимущественно предприниматели, которые устояли в период сильного экономического шторма и уверены в завтрашнем дне. Это «завтра» необязательно связано с ожиданием общего экономического роста, но предусматривает достаточно стабильную перспективу для конкретного человека. Наш покупатель понимает, что приобретает недвижимость для себя и своей семьи, может себе это сегодня позволить. Если это покупка земельного участка, то это ещё и шаг, сделанный на перспективу, но тоже личную прежде всего!

Светлана Щербинина, руководитель направления загородной недвижимости агентства «Екатеринбургская служба недвижимости» («ЕСН»):

– Портреты покупателя и продавца загородных объектов мало изменились в последнее время. Так же объекты строят на продажу и продают свои дома, реализуют лишнюю недвижимость, которая стала требовать больших затрат, вложений в обслуживание, налогов. Покупатели сегодня – люди, которые хотят жить не в городе и у которых к тому же есть деньги осуществить мечту. В целом покупателей стало меньше, сделок заключается мало, несмотря на то, что некоторые банки начали давать ипотеку на «загородку».

Покупатель стал очень разборчивым, приезжает на просмотр со своим консультантом-строителем и берёт объект с умом. На рынке большой выбор домов и участков, и поэтому настойчиво торгуется, стараясь максимально «уронить» цену. В то же время многие продавцы стоят на своём, потому что они покупали участок по более высокой цене и потратили на строительство большие деньги.

Главный критерий при покупке – качество, надо, чтобы дом был построен с соблюдением всех норм, технически правильно, с использованием хороших строительных материалов. Если рассматривается объект незавершенного строительства, то его проверяют более тщательно.

Так как очень большой выбор домов и коттеджей, то большим спросом пользуются те, которые находятся в более выгодном и комфортном с точки зрения проживания месте, с подведенным электричеством, газом, возле рек или прудов, с оформленными правоустанавливающими документами, участки – размежеванные и стоящие на кадастровом учёте. Все отговорки из разряда «сами легко оформите» не принимаются, потому что люди знают сами или им подсказали специалисты, что по декларации («дачной амнистии») нельзя сейчас оформить жилые дома на землях под личное подсобное хозяйство и индивидуальное жилищное строительство. Обязательно потребуется нанимать кадастрового инженера и готовить технический план объекта, ждать готовности документа минимум два месяца.

Сергей Кривцов, директор офиса «Новосёл в Академическом» (группа компаний «Новосёл»):

– Ассортимент объектов загородной недвижимости за последнее время не изменился – это и участки, и готовые объекты, и объекты незавершённого строительства. Очевидно, что основными продавцами земельных участков по-прежнему остаются крупные землевладельцы, превратившие бывшие сельхоз угодья в коттеджные посёлки. Между ними сейчас главным образом и ведётся борьба за покупателя. Не секрет, что потенциальными приобретателями таких участков являются те, кто хочет лично контролировать ход строительства своего объекта и поручит его возведение проверенным специалистам.

Объекты незавершенного строительства, на наш взгляд, тоже заслуживают особого отношения. И к каждому из них нужно подходить с особым вниманием: когда начал возводиться, из каких материалов строился, на каком фундаменте, какая толщина ограждающих конструкций и т. д. Здесь без личного консультанта в сфере строительства не обойтись.

Индивидуальные объекты (дома, коттеджи, таунхаусы) также в большом количестве представлены на рынке загородной недвижимости Екатеринбурга. Практика показывает, что покупатели стали более взвешенно подходить к рассмотрению готовых объектов. В последнее время наметилась тенденция интереса к более скромным по метражу коттеджам с оригинальным фасадным решением, удобной планировкой и облагороженной территорией.

Наталья Девкина, исполнительный директор «Бюро недвижимости Зыряновой»:

– Сегмент загородной недвижимости в настоящее время является достаточно динамично развивающимся. Интерес покупателей к приобретению земельных участков, садов и домов, несомненно, растёт. При этом 2016 год показал высокую динамику продаж в качественных загородных проектах, позволяющих людям строить как самостоятельные дома, так и предлагающих готовые объекты. При этом максимально комфортно чувствуют себя продавцы загородной недвижимости, имеющие возможность предложить универсальный продукт, отличный от других, например, нестандартный – сформировать земельный участок под запрос покупателя не в 10 и 15 соток, а в 12 или 17. На первый взгляд, это – не принципиальный момент, а в целом привлекает внимание и влияет на принятие решения по покупке у вас или у другого продавца.

Покупатели же, в свою очередь, стали более требовательны к формату домов, тандем города и сада в дачном кооперативе становится всё менее востребованным явлением. Конечно, лучше продаются загородные объекты с качественными подъездными путями, наличием необходимой для жизни инфраструктуры и подходящим социальным статусом соседей. Но в целом успешная продажа объекта происходит при условии чёткого попадания в нужный ценовой диапазон, потому что тогда начинают конкурировать субъективные факторы для конкретного покупателя. В случае же полного непонимания ценового сегмента своего загородного объекта продавцы вынуждены были потерять очередной сезон.

– Каковы перспективы рынка «загородки»: какие объекты будут востребованы? Что нужно сделать, чтобы купить-продать?

Ярослав Замашной:

– Рынок загородной недвижимости – это рынок вещей не первой необходимости, покупка совершается для улучшения качества своей жизни, поэтому в ближайшей перспективе на этом рынке не планируется кратное увеличение числа покупателей. Соответственно и предложение будет смещаться в сторону недорогих и максимально «упакованных» проектов. Мы для себя обозначили тактический план действия: запуск уже проложенного подземного газопровода, укладка дорожной брусчатки в первой очереди строительства коттеджного посёлка Дачная деревня Раскуиха, устройство ограждения индивидуальных земельных участков в едином стилевом решении, монтаж линии общего освещения.

Светлана Щербинина:

– Будут востребованы все виды загородной недвижимости – и дома, и участки, и сады, спрос есть на всё. Если человек хочет продать свой объект, то ему нужно подготовить все необходимые для этого документы. Найти покупателя загородной недвижимости – это полдела, большое значение здесь имеет готовность документов. Если они не готовы, то сделка может затянуться, а покупатель не станет ждать вас месяцами и найдет другой, более подготовленный вариант. Сейчас покупатели стали более грамотными.

Сергей Кривцов:

– В недавнем прошлом основными покупателями участков в «молодых» коттеджных посёлках были люди, готовые кардинально поменять образ жизни, то есть отказаться от городской недвижимости в пользу загородной. Сегодня мы наблюдаем обратную тенденцию. Ввиду отсутствия практически во всех коттеджных посёлках объектов социальной и бытовой инфраструктуры, объектов досуга и прочих благ цивилизации многие жители, особенно с детьми дошкольного и школьного возраста, устав постоянно жить «на колесах», задумываются о возвращении в мегаполис. Поэтому в предстоящем сезоне мы будем наблюдать спрос на объекты загородной недвижимости среди тех, для кого обладание коттеджем является хорошо обдуманным решением. С другой стороны, продолжится миграция из коттеджных поселков в город с реализацией объектов на рынке «загородки» по причине, что «нажились».

Наталья Девкина:

– При всем уважении к различным маркетинговым инструментам, правильной рекламе и разработанной концепции главным стимулом в этом сезоне будет являться цена объекта. И только верная цена обеспечит желаемую продажу. И как только самые терпеливые продавцы, годами мечтающие о продаже своих «самых лучших объектов», будут готовы принять реалии и правила игры сегодняшнего рынка, они будут действительно готовы к продаже. И притом это вовсе не демпинг, как это представляется продавцам, а отказ от неверного ценового ожидания.

– Каковы основные ошибки продавцов и покупателей «загородки» и основные риски приобретения дома, участка?

Ярослав Замашной:

– Главная ошибка при выборе земельного участка – выбирать по текущей стоимости, не прогнозируя дальнейшего развития ситуации по собственным финансовым ресурсам, по перспективе развития данной территории и по будущим конкурентным предложениям.

Мы придерживаемся трёх правил при выборе земельного участка под загородный дом. Первое – «Короля играет свита», то есть считаем будущее или настоящее окружение участка главнейшим фактором ценообразования. Например, если вокруг вашего дома находятся дома больше, лучше и дороже, чем у вас, – значит, применяйте к своему «повышающий коэффициент». А когда каждый интересен по-своему, наиболее ярко проявляется взаимный синергетический эффект. И наоборот, когда вокруг всё убого и блекло, применим понижающий коэффициент, который зачастую не позволяет отбить даже капитальные вложения... Поэтому традиционный ценообразующий фактор «место, место и ещё раз место» умножаем на соответствующий коэффициент.

Второе правило – эксклюзивность. Там, где отсутствует конкуренция, цены всегда выше. Если уж вы и приобретаете земельный участок под дорогостоящее строительство независимо от его площади, он должен иметь неоспоримые преимущества. После окончания строительства недвижимость в данной локации должна быть в дефиците, ибо хорошего много не бывает! Смотрите примеры успешных проектов и сравнивайте!

Третье правило – уместность и адекватность как признак хорошего вкуса. Любой архитектурный проект будет качественно и успешно реализован только в том случае, когда он гармонично вольется или дополнит окружающую среду.

Спроектированный и построенный дом, ландшафтный дизайн участка, должны вписаться в общий архитектурный стиль коттеджного посёлка, причём не какой-то общей безликостью, а дополняя и украшая его своей индивидуальностью. В свою очередь, архитектурный стиль самого коттеджного посёлка должен быть адекватен его природному или техногенному окружению.

Светлана Щербинина:

– Самая большая ошибка, считаю, – покупать самостоятельно, без помощи специалиста. В результате можно разочароваться в покупке, так как жить там окажется некомфортно. Можно потратить много времени и средств на подготовку сделки, на изучение документации, консультации юристов и пр., тогда как риэлтор сделает это быстрее и правильнее. Сейчас многие риэлторы консультируют клиентов, оказывают услуги по сопровождению сделки и по проверке документов, – стоит это недорого, но намного снижает риски.

Сергей Кривцов:

– Очевидно, что сегодня покупателей заметно меньше, чем продавцов. Рынок изобилует предложениями по всем направлениям. Поэтому секрет в успешной реализации любого объекта достаточно прост – правильно определить максимально возможную цену конкретного объекта и доверить поиск покупателя людям, умеющим это делать. Именно тогда объект будет реализован за реальные деньги и в нужные сроки.

Наталья Девкина:

– Одной из существенных ошибок при формировании стоимости является затратный метод. Если вы, как говорят 90 % продавцов, «строили только для себя», то использование данного метода никогда не позволит определить ваш ценовой сегмент. Во-первых, у вас явно будет не типовой проект. Во-вторых, вы будете использовать только «самую уникальную канадскую сосну» или «лучший в городе кирпич» для реализации своего проекта. В-третьих, всегда будете продавать важные только для вас произведенные неотделимые улучшения объекта – уникальную лестницу, баню, сауну, массивную доску на полу и т. д. Всё это увеличивает ценовую нагрузку на объект и не позволяет покупателю обратить внимание на вас.

Хотелось бы отметить наличие рисков, когда покупатель приобретает чистое поле с обещаниями «через пару лет здесь будет лучший загородный посёлок». Посмотрите на историю компании застройщика, на его реальные финансовые возможности. И, только сопоставив ваши возможности в ситуации, когда что-то может пойти не совсем так, как планировалось изначально, стоит принимать решение о покупке.

Резюме

Рынок «загородки» вступает в новый сезон с прошлогодними трендами. Покупателей становится меньше, объектов – больше, обе стороны сделок оттачивают мастерство в торге. Чтобы успешно (быстро и по приемлемой цене) реализовать свой дом на современном рынке, нужно иметь готовый пакет документов, исправить все существенные дефекты капитального строительства, поскольку покупатель приходит на просмотр с квалифицированным риэлтором или юристом, а также строителем, и скрыть недостатки становится сложно. В противном случае придётся компенсировать это низкой ценой. При выборе объекта покупки на рынке при большом разнообразии вариантов проверяйте документы и добротность строения. Не экономьте на услугах консультантов – они укажут на недостатки, помогут понять реальную стоимость объекта и перспективы дальнейшего проживания в нём и снизить возможные риски.