Печать
Светлана Соловьева
Категория: Новости
Опубликовано: 19 марта 2018
Просмотров: 1364

Известно, что для строительства жилого дома годятся далеко не все земельные участки, выставленные на продажу. Поэтому главное не купить то, что в будущем лишит возможности зарегистрировать возведённый дом или принесёт много хлопот по его оформлению.

«Дачную амнистию» продлили. Это значит, что возведению дома на любом участке нет преград. Можно построить его без получения разрешения на строительство, а за оформлением обратиться потом. В этом есть свои плюсы и свои минусы. Минус такого порядка заключается в том, что сохраняется вероятность невозможности дальнейшего кадастрового учёта дома, государственной регистрации права. А узнать об этом частный застройщик может поздно, когда дом уже стоит, а строительство его признано незаконным.

В такой ситуации, например, оказались собственники участков так называемого ДНП «Аэродром», или микрорайон Троицкий-2 (оба названия неофициальные) в посёлке Горный Щит. Люди покупали здесь участки категории земли населённых пунктов (г. Екатеринбург) с разрешённым использованием для ведения личного подсобного хозяйства, на которых де-юре не запрещено строить жилой дом. Но сотни семей оказались обманутыми – на деле оказалось, что поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать право на жилой дом на этой земле нельзя. Причина в том, что данная земля до сих пор сельскохозяйственная, хоть и находится в черте города и вести личное подсобное хозяйство на ней разрешено. Чтобы узаконить дома, администрация города предлагает землевладельцам «скинуться» и заказать проект планировки стоимостью несколько миллионов рублей. Без этого документа разрешения на строительство жилых домов не будет.

И это не единственный пример неудачной покупки участка – без возможности строительства на нём жилого дома. Наверняка в подобной ситуации оказались и другие граждане. К сожалению, купить «проблемный» участок на рынке несложно. Тем более если его реализуют без риэлтора, и цена указана привлекательная, и находится участок в транспортной хорошей доступности, и нет вокруг организованной застройки с дополнительными поборами разных управляющих компаний и партнёрств и многое другое.

Как не обмануться и сделать правильный выбор участка? – Об этом наш сегодняшний разговор с экспертами, опытными риэлторами рынка «загородки». Ведь на дворе весна, и вопрос покупки загородного участка вновь актуален для многих граждан, которые приглядываются к рыночным предложениям, прицениваются и готовятся к просмотрам.

Критерии земельного участка для строительства жилого дома

Михаил Дэви, генеральный директор компании «Урал-Эстэйт»:

– Михаил Марэнгленович, каков ваш перечень вопросов к продавцу земельного участка для принятия решения о покупке для строительства дома?

– Первый вопрос о праве собственности или аренды. Если участок используется на праве аренды, то второй вопрос – о сроке по договору аренды. Третий вопрос о категории и назначении участка; четвёртый – о виде правоустанавливающего документа; пятый – о том, сколько лет в собственности или в аренде находится объект; шестой – о наличии межевания, седьмой – о наличии споров с соседями о границах.

– Какой участок нужно покупать, чтобы построить на нём жилой дом?

– Если кратко, то нужно покупать максимально дорогой, который вы можете себе позволить. Участок – это самое главное, что влияет на стоимость и потребительские качества возведённого на нём строения. Даже отличный по проекту и материалам дом, построенный на посредственном участке, будет посредственным домом. Значит, не даст радости владельцу и скорее всего его невозможно будет продать даже по стоимости участка плюс расходы на строительство. Дом, построенный на отличном земельном участке, напротив, получает дополнительную стоимость, да и просто будет доставлять радость своим владельцам.

Для строительства жилого дома участок должен иметь категорию земель населённых пунктов, назначение – для индивидуального жилищного строительства или для личного подсобного хозяйства. Для строительства дачного или садового дома может иметь категорию сельхозназначения и назначение – для дачного строительства или садоводства. Допустимые минимальный и максимальный размеры участков – разные для разных населённых пунктов и разного назначения. При сомнении надо уточнять у специалистов, но обычные участки 6–10 соток попадают в нормы везде.

– Какой участок не надо покупать?

– Не надо покупать участок с неисправимыми недостатками – в плохом месте, неудачной формы, рядом с неудачными соседями.

Универсальный ответ на эти вопросы – обращаться к специалистам, в газете или в Интернете полноценной консультации получить невозможно, в ответах описываются лишь самые базовые вещи, существуют ещё множество нюансов.

Павел Соколов, агентство недвижимости «Загородный стиль»:

– В большинстве случаев перед покупкой необходимо проверить участок как минимум по четырём блокам вопросов. Юридические характеристики объекта ищем в выписке из Единого государственного реестра недвижимости и правоустанавливающих документах на участок. Актуальную выписку из ЕГРН покупатель имеет полное право запросить у продавца участка или заказать самостоятельно в многофункциональном центре, зная кадастровый номер участка.

Две ключевые характеристики земельного участка, указание значений которых следует проверить в первую очередь, – это категория земли и вид разрешённого использования. В выписке из ЕГРН указываются ограничения, обременения земельного участка. Например, наложенный арест на имущество, охранная зона ЛЭП, водоохранная зона и т. д. Для строительства жилого дома в первую очередь стоит рассматривать земли населённых пунктов с видом разрешённого использования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Градостроительные ограничения также важный момент – информацию о них ищем в Правилах застройки и землепользования (ПЗЗ) и в Градостроительном плане земельного участка. Правила землепользования и застройки существуют в большинстве регионов, в них местная администрация определяет правила освоения участка: высотность зданий, отступы от границ смежных участков, отступы от красных линий и прочее.

Помимо ПЗЗ настоятельно рекомендую до покупки запрашивать градостроительный план земельного участка в районном отделе архитектуры и градостроительства, в котором будет чётко обозначено допустимое пятно застройки, с учётом отступов и возможных обременений земельного участка от ЛЭП, санитарных разрывов автодорог и т. д.

Наличие коммуникаций – ещё один важный вопрос. Ответы на него ищем в договорах с Водоканалом, электрическими сетями и газоснабжающей организацией или в документе, который называется Техническими условиями на подключение к вышеуказанным сетям. Идеально, если участок подключён ко всем коммуникациям – электроэнергии, газопроводу, водопроводу и центральной канализации. В минимальном варианте нужно иметь электричество или точное понимание срока его подключения. Все остальные коммуникации можно сделать локальными (газ – газгольдер, вода – скважина или колодец, канализация – септик).

На следующем этапе изучаем субъективные потребительские характеристики. Определяем те, которые важны, и оцениваем участок через их призму: удобство подъезда, удалённость от вредных производств или свалок, близость социально-бытовой инфраструктуры, окружение, соседи, близость леса или водоёма. Для оценки экологической обстановки в месте расположения участка можно воспользоваться экологическими картами региона, в них отражается уровень загрязнённости почв, уровень радиации и т. д.